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热门区域成交持续走高 津二手楼市能否迎来"红五月"

2015年05月16日 来源:大港在线

据了解,天津二手私产住宅4月成交突破1万余套,成为本市二手房销量最高月。二手房成交如此活跃原因何在?5月这种状况还能否延续?

市场:政策刺激二手楼市

市场预期的房地产“利好政策”靴子终于落地。央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同时,财政部、国家税务总局联合发布称,二手房营业税免征期限由5年降至2年。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。而在此之前,二套房贷款执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

营业税和财政部的税费调整政策引发市场广泛关注,尤其在二手房市场引发轰动。营业税的调整对二手房交易具有积极作用,但是这个作用是有限的。因为营业税的比例并不是很高,它能够减免一些,对整个房子价格的影响是有限的。更多的是交易成本有所下降、活跃度有所提升,但是对价格产生多大的影响,笼统来讲有积极的影响。值得关注的是,目前二手房交易税费税赋比重。最重的是个人所得税,征收标准是5年以内房产差额征收20%,目前政策的初衷很明确,即满足自住和改善性住房需求,而不是投资投机需求,所以在所得税方面相应地控制得更加严格一些。

现象:热门区域持续走高

随着各利好政策出台,4月二手房市场成交量连续四周上涨。据搜房网房天下天津二手房南开区域销售负责人介绍,从清明小长假开始,二手房客户咨询量环比3月上涨20%至25%,同样对比3月底,经纪人人均客户带看量由0.6上涨至1.3至1.4,成交量环比上涨15%,个别区域成交量环比增幅突破20%。根据搜房网房天下天津二手房后台数据显示,南开区体育中心街、鼓楼街、广开街,和平区体育馆街、南市街,河西区梅江街、马场街以及河北区铁东路街、建昌道街等这些交通、教育、配套等多项资源均衡的成熟区域,二手房成交持续活跃。南开区老城厢、广开板块与河西区梅江板块,二手房房龄较新,两居室面积多在90平方米到110平方米之间,总房值偏大,加之属于重点小学学区,因而成交均价在22000元/平方米至28000元/平方米之间,较适宜改善购房者购买,成交较为集中的小区有广开街格调系列、风荷新园、鼓楼街尚佳新苑、龙亭家园、梅江街富力津门湖等。

原因:观望入市需求释放

4月天津二手私产住宅总共成交11505套,以突破1万余套的成交量创销量最高单月。对于二手房成交如此活跃,研究认为,使得4月交易量突破万套的主要原因有两方面,一方面是由于春节前后是二手房买卖市场交易的淡季,积累的购房需求在3、4月逐渐释放,使得市场成交量自然上涨;另一方面,随着央行降息、“330”新政等多重政策的影响下,刺激了改善需求的释放,促进了二手房市场的集中放量,使其不但在节后自然升温,而且走势迅猛;均价方面,由于4月份购房需求的增加使得部分长期滞销的房源逐步消化,因此为尽快出手,二手房业主的心理优势并未快速提升,使得4月份均价整体保持稳中有升的走势,但在部分热点片区供需矛盾相对紧张,使得局部片区的热点户型价格略有上涨。

搜房网房天下天津二手房认为,每年三四月份都是二手房成交较为集中的阶段,俗称“小阳春”。自去年9.30政策之后,信贷政策虽方向较为宽松,但由于年底银行额度不足,因而实现较为困难,导致部分购房者陷入观望。而3月之后,利好政策频出,虽有部分购房者依旧观望,但年底积压的购房需求得到释放,特别是近两月新增客户,成交周期较短,从带看到成交仅用一到两周时间。交易环境利好,使得刚需改善客户齐入市,特别是改善客户增多,“一买一卖”现象促使二手房成交较为活跃。营业税五改二后,使得过两年的房源在市场上流通数量增多,其业主也加入到改善大军中,也是造成4月本市二手房成交集中的重要原因。

房天下南开八里台街与体育中心街置业顾问刘燕补充道,上半年银行信贷环境较为宽松,加上审批贷款时间由原来的7个工作日缩短至3个工作日,效率大幅提高,也对消费者的购房信心起到一定的提振作用,使得4月二手房购房需求或得到过量释放。

未来:小幅下降回归平稳

房天下置业顾问刘燕表示,从房源销售的具体情况来看,目前二手房成交均价较2月份相比,套均价格上涨10万元左右。以南开区航天北里为例,一处5楼80平方米的房源在2月初业主报价为150万元,现在同等条件的房源业主报价为165万元,且议价空间较小。随着各方利好政策频出,加之4月购房需求得到过多释放,搜房网房天下天津二手房预计,除了南开区体育中心街、鼓楼街、和平区体育馆街、南市街、河西区梅江街、河北区铁东路街、红桥区咸阳北路街等热门区域保持持平外,5月份二手房成交量与4月相比可能会有小幅下降,而随成交量的变化,业主议价空间或会有所增大。

我爱我家市场研究中心预计,随着市场中房源的逐渐消化,当前出现房源供给不足的现象,使得购房者的交易周期会有所延长。另外,随着大量长期积压的需求于4月份集中释放,预计下月市场会以新增需求的平稳入市为主,因此5月整体的市场活跃度将会略有回落,预计5月份全市二手私产住宅的成交量在9000套左右的水平。


上一条14日天津房价10962元 塘沽成交领跑 下一条楼市成交逐月增长 房价短期反弹已"板上钉钉"

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